Han tjener kassen på boligfesten i storbyerne. Og det er han faktisk pænt bekymret over

Danmarks mangemillionærer boltrer sig i boligrekorder. Her er, hvordan det ændrer boligmarkedet.

Foto: Anders Rye Skjoldjensen for Zetland

Vores medlemmer foretrækker at lytte

Zetlands medlemmer kan høre alle vores artikler som lyd - oplæst af skribenterne selv. De fleste foretrækker at lytte i vores app, hvor man får den bedste oplevelse. Men du er velkommen til at lytte med her.

I ugerne efter nedlukningen af Danmark sidste forår var Adam Schnacks kalender tom. 20, 21 måske 25 aftaler med kunder, der havde hyret ham til at sælge deres ejendomme, var blevet aflyst på grund af coronakrisen. Det er vildt, tænkte den 44-årige ejendomsmægler. Fra sit kontor i det indre København med lillamalede høje paneler, John Kørner-maleri på væggen og udsigt til Marmorkirken stillede han diagnosen: Det var et samfund, der var gået i psykose på grund af usikkerhed og angst.

Adam Schnacks job er at ankomme til villaer i sin Mercedes, iført skjorte under blazeren og med det krøllede hår tilbagestrøget, vise huset frem for kunder og bagefter føre dem ud i haven og stå solbrændt og smilende og sælge dem fremtiden. Hvad med at fælde træerne derovre og få bedre vue ud over havet eller istandsætte det gamle lysthus derhenne? Men med corona i luften var fremtiden uvis, også for landets rigeste. Aktiemarkedet havde taget et ordentligt dyk, og ingen vidste, hvor langt der var ned til bunden. Sommeren kom, og normalt går Schnacks ejendomsmæglerforretning i dvale, mens hans klientel ferierer på bountyøer sydpå. Men pludselig begyndte vi at få travlt,” siger han. Sindssygt travlt,” præciserer han. Udlængsel var blevet erstattet af en anden længsel: at eje et charmerende sommerhus, gerne i Nordsjælland og gerne med havudsigt, koste hvad det vil.

Folk tænkte: Vi kan ikke rejse til Mauritius, så vi har 300.000 kroner i overskud – det er lige nok til en udbetaling på et sommerhus,” siger han. Den juli solgte Adam Schnack flere sommerhuse end nogen juli før – og for høje beløb. 10 millioner kroner. 15 millioner kroner. Han tog efterspørgslen med ro, tænkte, det var en ketchupeffekt, fordi krisen havde fået klientellet af virksomhedsejere og nyslåede millionærer til at holde igen. Men, siger han. Det var ikke bare en flaskehals.” Salgene fortsatte, 20, 25, 30 millioner kroner. Og det står stadig på i dag. Det er vildt.”

Boligmarkedet er ét stort paradoks. For halvandet år siden søbede vi rundt i en økonomisk krise, folk blev hjemsendt og gik konkurs, som verden gik i stå. I april, måneden efter nedlukningen den 11. marts, spåede de økonomiske vismænd, at huspriserne ville falde med maksimalt 11 procent. Men hvad skete der? Det fuldstændig komplet modsatte. Siden nedlukningen er der blevet solgt rekordmange boliger, og boligpriserne er steget hver eneste måned lige siden. Det er uhørt længe, siger eksperterne. Et hus koster i gennemsnit 14 procent mere end for et år siden ifølge Danmarks Statistik, og for ejerlejligheder er prisen svimlende 17 procent højere.

Handelsaktiviteten for enfamiliehuse har slået rekord,” sagde Jakob Holmgaard, fuldmægtig i Danmarks Statistik, om boligmarkedet i 2020, sommerhussalget steg helt ekstremt med 90 procent, og salget af ejerlejligheder har også ligget på et tårnhøjt niveau.” I år spår de samme økonomiske vismænd, at boligpriserne vil stige knap 14 procent. Det er helt vildt meget: Et hus, der kostede 2 millioner kroner i januar 2021, vil koste 280.000 kroner mere, når året er omme.

Så hvad foregår der? Forskellige ting. Der har været få ting at bruge penge på under epidemien, renten er lav, boligejeres formuer er uændret stor, og milliarder af kroner i indefrosne feriepenge er blevet udbetalt. Tilsæt en national omgang corona-kuller, og du har et boligsalg på højeste niveau siden finanskrisen i 2008. For ikke at ende dér, i en boligkrise, sagde Nationalbanken her midt i juni, at der er akut behov for, at de mest forgældede boligejere begynder at betale af på deres lån som en måde at polstre økonomien. Dagen forinden anbefalede Det Systemiske Risikoråd, der rådgiver regeringen om trusler mod dansk økonomi, at stramme boligejeres mulighed for at optage lån i boligen. Om der skal sættes ind, vil regeringen se an.

I dette stegende hede boligmarked findes der en fortrop af boligkøbere, der helst undgår offentlighedens spotlight, men som er interessante at tale om lige nu: mangemillionærerne og milliardærerne. Adam Schnacks klientel. Vi har talt rigtig meget om førstegangskøberne, der skubber på priserne nedefra, kunne man sige, men der er nogle, der skubber mere end andre. Lige nu boltrer landets mest velhavende sig i boligmarkedet og slår rekorder for dyreste hus, dyreste sommerhus og dyreste kvadratmeter. Industriens insidere fortæller, hvordan deres mest velhavende kunder lægger flere millioner kroner oven i udbudspriserne for at overbyde andre superrige. Men hvilken indflydelse har dét på resten af boligmarkedet?

Som en af Danmarks stadig flere lejere har jeg helt personligt svært ved at se en fremtid som boligejer med det formue-fryns, der gerne følger med. Adam Schnack har sympati for sådan nogle som mig. Han ser, hvordan Danmarks rigeste har fået nye vaner og købekraft, og hvordan det ændrer boligmarkedet for alle andre. Og selv om han tjener penge på det, jubler han ikke kun. Tværtimod faktisk.

Foto: Anders Rye Skjoldjensen for Zetland

I oktober 2020 købte nogen, det vides ikke hvem, en 825 kvadratmeter stor murstensvilla i Vedbæk nord for København. Udsigt til havet, 21 værelser og 7 toiletter. Pris? 150 millioner kroner, det dyreste hus, der nogensinde er solgt i Danmark. Så i marts blev en anden boligrekord slået: Madentreprenøren Camilla Plum solgte sit 66 kvadratmeter håndværkertilbud af et stråtækt gammelt fiskerhus i Tisvildeleje på Sjællands nordkyst for 25 millioner kroner. Det er de dyreste kvadratmeter nogensinde, og den gamle rekord blev overgået med det dobbelte. Carsten Krogh Gomard, en af stifterne af it-succesen Netcompany, var den glade giver af rundt regnet 350.000 kroner per kvadratmeter.

De meget velhavende kan trumfe alle andre,” siger Lennart Christensen, der er administrerende direktør og stifter af Købersmægler, der rådigver boligkøbere. Vores segment af velhavende kunder er eksempelvis udenlandsdanskere, der ikke gider sidde på boligsider, men som køber sig til en personal shopper.” Det er et begreb, man måske mest kender, når rige mennesker betaler for at få handlet eksempelvis tøj, her er det så en bolig. Ofte kommer boligkøbere til Købersmægler og siger, de har 20 millioner kroner og mere om nødvendigt, hvis ejendommens beliggenhed er superb. De kan eksempelvis ikke komme tæt nok på alle herlighederne.” Tisvildeleje er sådan et sted med herligheder, hvor mange vil have et sommerhus i første parket til havet. Dem er der ikke mange af, og der bliver ikke bygget flere. Lavt udbud plus stor efterspørgsel er lig med høje priser. Den største forskel på dem og almindelige huskøbere er, at de kan pege på det, de vil have – og få det,” siger Lennart Christensen.

Boliger, der overstiger 20 millioner kroners klassen, siger han, er ligesom kunst; det handles i en lukket kreds, hvor prisen hele tiden skrues op. Nu mere end nogensinde. Det gør det også svært at bedømme huspriserne, fordi publikummet er en lille gruppe ekstremt rige, så priserne kan godt springe fem millioner kroner,” siger køberrådigveren. På den anden side af sådan en kæmpehandel står ret ofte Adam Schnack. Da ejendomsmægleren Jan Fog, der blev kendt på tv for at suse rundt i en topløs rød Ferrari og sælge ejendomme, døde i 2015, opstod et vakuum for ejendomsmæglere op langs Strandvejen nord for København. Året efter besluttede Adam Schnack at gå selvstændig efter at have været i lære og siden partner hos en anden af liebhavermæglernes store kanoner, Ivan Eltoft Nielsen. Adam Schnack ville tage et opgør med den traditionelle måde at sælge liebhaveri.

Jeg kan ikke lide det ord. Det bliver brugt om ejendomme, der bare er dyre. For mig har liebhaveri mange flere lag. Som stemning, karakter og sjæl.” Derfor sælger han også billigere boliger som en ældre, ganske charmerende lejlighed på Frederiksberg, som han har til salg lige nu for 4,6 millioner kroner. Det er også liebhaveri. Det her opgør med liebhaveri som definition på noget dyrt har gjort ham til et navn i ejendomsmæglerbranchen. Adam Schnacks tredje handel som ejendomsmægler i eget navn var i 2016 et af de dyreste huse solgt på Frederiksberg: en 410 kvadratmeter stor villa solgt for 15,5 millioner kroner.

I dag er den unge lakrids-forretningsmand Johan Bülow investor i Adam Schnacks ejendomsmæglerforretning. En anden ung mangemillionær, serieiværksætteren Morten Strunge, var også en tidlig investor, men er i dag købt ud. Både Bülow og Strunge er faktisk et meget passende billede på en ny type meget velhavende boligkøbere, som Adam Schnack er særlig god til at tiltrække. De unge nyetablerede velhavere, dem, der laver en start-up, der bliver solgt til en kapitalfond eller en virksomhed, er der usædvanlig mange af. Mit indtryk er, at der er utrolig mange, der er utrolig rige. Hvis du som 25- eller 30-årig casher 300 millioner kroner ind, så er du blevet utrolig rig, og det er du blevet over natten. Dem er der en del af, i hvert fald blandt mine kunder.” Det er også dem, de meget rige, som han ser ændrer boligmarkedet lige nu. Og selv om han har en aktie i det, behager det ham ikke kun. For samfundet er jeg ikke vild med det, der sker,” siger han.

Overalt i Danmark stiger prisen, men vores hovedstad er blevet det ophedede boligmarkeds glohede epicenter. I København handles huse 29 procent højere end for et år siden ifølge Boligsidens markedsindeks, mens ejerlejlighederne nu er 20 procent dyrere. Og en mulig medvirkende årsag til den udvikling, mener Adam Schnack, er en ny type af velhavere, der hellere vil bo i København end nord for byen. Velhavere i dag, oplever han, kan groft opdeles i to typer.

Der er dem, der siger: Vi skal have en stor, hvidpudset villa med sorte tegl, underjordisk garage, automatisk port, alt skal være styret fra en app, græsplænen skal være rullet ud for en måned siden, og alt skal stå helt stramt. Det er ret stort segment, men der er også kommet en helt ny type velhavere til, som jeg har specialiseret mig i.” Det er også derfor, han og jeg ikke mødes på fortovscafé i Hellerup, men på en bænk i Kongens Have i det indre København. Det er i dette nabolag og de omkringliggende brokvarterer, han sælger mange lejligheder. Mange af mine kunder, siger han, er dem, der går en tur gennem parken her og ser den røde ejendom derovre”. Han peger op på en okkerrød etageejendom fra helt gamle dage med udsigt over haven og til Rosenborg Slot.

De ser den ejendom og siger: Tænk, hvis man boede lige dér og havde den udsigt og kunne have bilen omme i gården, hvor ingen ridser den,” og, tilføjer han med dæmpet stemme, være helt privat.” Han smiler. Med sådan en ejendom kan du bruge dine mange penge i diskretion. Ingen vil ane, at du ejer hele ejendommen, og at den har kostet 60 millioner kroner. Men der kan du leve i luksus.” Det er måske forskellen på det traditionelle liebhaver-segment: Bling-bling og dyr bil bag jernlågen er ikke altid drømmen. Drømmen kan også være Nørrebro. Jeg har kunder, der har milliardformuer, som efterspørger det mere diskrete og cool og ikke så prætentiøse. De vil hellere have en lejlighed på Nørrebro, og så kan det godt være, den er 400 kvadratmeter og to etager og har tagterrasse, men når de er ude og snakker med vennerne, så bor de på Nørrebro. Og så kan det godt være, han er god for flere milliarder – men han bor på Nørrebro.” Og den ændring er medvirkende til, at boligmarkedets rigeste fortropper lige nu hiver resten af markedet med sig.

Foto: Anders Rye Skjoldjensen for Zetland

Det er veldokumenteret, at de velhavende flytter til landets storbyer. Det samme med de højtuddannede. Gentrificering kaldes det. Det har stået på i årevis og har været medvirkende til, at boligpriserne, særligt i København, er stukket ret meget af fra resten af landet. Men Adam Schnack oplever også, at de mange rekordstore beløb, der i disse måneder langes ud med for at kunne sige, at man bor i et af de cool brokvarter, spreder sig som ringe i vandet. Hvis naboen pludselig kan få seks millioner kroner for sin lejlighed, kan jeg vel også få det, som Adam Schnack siger det.

Det er også sådan, at den gennemsnitlige danskeres boligsituation påvirkes af de riges rekordstore boligkøb, mener han. Når boliger bliver handlet meget, meget kostbart, og priserne så pludselig tager himmelflugt, så bliver der ikke plads til alle længere.” Tydeligst ser han den udvikling ske i nabolaget Frederiksberg C, der grænser op til Vesterbro. Det er blevet så tæskedyrt.” Kvadratmeterprisen for lejligheder i Frederiksberg C er steget 14 procent ifølge Boliga, det højeste i mange år. Vi ser, at ikke engang velhavere har råd til at købe i Frederiksberg C,” siger Adam Schnack, så de er rykket ud i bæltet omkring Frederiksberg C, hvor det begynder at blive dyrt nu.” Den tendens afspejles i kvadratmeterprisen for hele kommunen, som det seneste år er steget 21 procent.

Ser man på Danmark fra oven, bliver det tydeligt, hvordan prisstigninger på boliger breder sig som en bølge fra et epicenter, hvor naboerne nærmest opsluges af gentrificeringens flodbølge. Finans Danmark har kortlagt, hvordan huspriserne i landets kommuner har udviklet sig de seneste 20 år i forhold til landsgennemsnittet. Her ses, at priserne i to kommuner, Gentofte, der grænser op til København, og Frederiksberg, der er omkranset af København, er stukket mest af fra resten af landet. I to af Gentoftes og Frederiksbergs nabokommuner, Lyngby-Taarbæk og København, er priserne stukket næstmest af. Går vi et bælte ud, er priserne i deres nabokommuner steget lidt mindre, men stadig pænt over gennemsnittet, og det er de i samme grad sydpå til Vallensbæk og nordpå til Fredensborg. Og i bæltet hele vejen rundt om alle Københavns forstadskommuner, faktisk hele Nordøstsjælland, er prisstigninger mindre, men stadig over landsgennemsnittet. Men så stopper bølgen også. Fra Stevns i syd og Holbæk i vest vender det, og prisstigninger i kommunerne syd og vest for er under gennemsnittet. Og det er de faktisk helt ind til Odense Kommune, hvor boligerne akkurat er kravlet over gennemsnittet. I samme kategori er Kolding i Østjylland og Aalborg nordpå og så Aarhus, der som den eneste matcher Københavns forstadskommuner prisstigninger. Aarhus trækker ligeledes sine nabokommuner med op – Odder, Skanderborg, Silkeborg, Favrskov og Syddjurs. Og så stopper bølgen, lige inden den når kommuner som Randers, Horsens, Viborg og Ikast-Brande og alle kommunerne omkring dem, hvor prisstigningerne er under gennemsnittet.

Danmarkskortet viser, at voldsomme prisstigninger mest er et københavnerfænomen. Det er i hovedstanden, epicentret er. Og når Adam Schnack nu ser de rekordstore beløb, der bliver lagt for at bo i det epicenter, er han begyndt at spørge sig selv: Hvad står der tilbage, når bølgen lægger sig. Prisstigninger har betydning for os alle. Og jeg er desværre en forbandet nær aktør i at drive det den vej, det må jeg erkende. Men jeg ser det ikke som en skøn ting.” Det, der gør Nørrebro fedt, siger han, er jo, at det er Nørrebro – og ikke Frederiksstaden, et velhaverkvarter med herskabslejligheder omkring Amalienborg, hvor dronningen bor, og hvor Adam Schnacks eget kontor er. Jeg elsker mit arbejde, og at jeg nogle gange kan opnå nogle ekstraordinært høje priser for nogle kvadratmeter. Det er det job, jeg har. Men når jeg ser på bybilledet, er det ikke nødvendigvis lykken.”

Foto: Anders Rye Skjoldjensen for Zetland

Da boligpriserne steg voldsomt op til finanskrisen i 2008, skete der det, der plejer at ske i et marked, der pludselig punkteres: Boligpriserne faldt. Ret dramatisk. Og boligmarkedet blev mere spiseligt for flere mennesker, der gerne ville eje et hjem. Vil det samme ikke bare ske snart, spurgte jeg Adam Schnack på bænken i Kongens Have. Han rystede på hovedet. Jeg frygter ikke en boligboble. Min forventning er, at priserne vil blive ved med at stige. Vi har kun set toppen. Lige siden skødet blev frit og ikke skulle underskrives af kongen, er boligpriserne kun steget, og ja, så kan der godt være krusninger, men hvis man ser på det i dét perspektiv, stiger priserne kun.” Han mener derfor, at hvis vi ønsker at bevare blandede storbyer, skal vi handle politisk nu.

Så kan du sige, skidegodt, Adam, du laver ikke andet end at presse priserne op hele tiden, men det er derfor, jeg mener, at det er en politisk beslutning, hvordan vi byplanlægger os ud af det, for vi kan ikke kræve af boligkøbere, at de siger: Jeg vil kun give 55.000 kroner per kvadratmeter’, for det er ligegyldig, hvis en anden vil give 56.000 kroner – så får du ikke den bolig. Sådan er markedet. Jeg går ikke ind for, at vi skal regulere boligpriserne, men jeg mener, at når vi bygger nyt og udstykker grunde, så kan vi politisk godt tænke os lidt mere om, så det ikke kun handler om at få ejendomsskatter i kassen, men også spørge: Hvad er det for et samfund, vi gerne vil have?”

Adam Schnack ser altså fra sit ejendomsmægler-perspektiv, at de meget velhavendes millionopkøb har betydning for alle os andre, der drømmer om at blive boligejere i byer, der oplever store prisstigninger lige nu. Men hvad siger eksperterne? Curt Liliegreen er direktør i Boligøkonomisk Videncenter, og det første, han spurgte mig om, var, hvad det 9. bud i Bibelen er. Du må ikke begære din næstes hus, og det er et meget godt råd i de her tider,” siger han. I modsætning til Adam Schnack, der ser ringene i vandet som noget, der forandrer nabolag, mener Curt Liliegreen, at det er temmelig ligegyldigt”, at nogen betaler 20, 30, 40 eller 150 millioner kroner for en bolig. Det er måske pikant, at det kan lade sig gøre i lille Danmark. Men de meget rige udgør så lille en gruppe, og handlerne er så få, at det ingen betydning har på boligmarkedet. Det er så enormt stort, og de bolighandler er som sandkorn.” Det, man i stedet bør bekymre sig om, mener han, er, når den øvre middelklasse rykker på sig. For så sker der for alvor gentrificering,” siger han.

Det er det, der sker nu i storbyerne, når priserne stiger så voldsomt, som de gør. Og i virkeligheden er det dét, Adam Schnack advarer mod: Det kan godt være, at den enkelte milliardær ikke kan forandre en hel by, men summen af penge, der pøses i boliger, ser han forandre det, der i første omgang gør det attraktivt at slå sig ned i en storby.

Vores store byer skal være for alle. Det er mixet af mennesker, der gør det fedt at bo her, og for mange penge ensretter et område.” Der er, siger han, eksempelvis forskel på, om du kommer trillende ned ad Magstræde, en brostensbelagt gammel, smal gade i det indre København, på en cykel, der rasler lidt, eller om du kommer glidende i en Porsche Cayenne-firehjulstrækker. Er der lidt for mange Cayenner, så forsvinder cyklerne – og med dem også stemningen. Så det, man oprindeligt købte ind i, kan man uforvarende komme til at miste, hvis man ikke er tro mod et områdes oprindelige stemning og demografiske sammensætning.” Og derfor opfordrer Adam Schnack, en mand, der lever af at sælge boliger dyrest muligt, til akut politisk handling: Hans kunder af nyslåede millionærer vil gerne være naboer til alle os andre. Det er faktisk det, de betaler for.