Aftalen landede torsdag aften, og de politiske kommentatorer var hurtigt fremme med de store rosende ord. Forløbet havde været et rod, men resultatet var prisværdigt: Den socialdemokratiske boligminister Kaare Dybvad havde skaffet flertal for et indgreb mod kapitalfonden Blackstone og andre boliginvestorer. Det skulle beskytte lejerne mod markante huslejestigninger og ufine metoder.

“Kaare Dybvad har spillet højt og vundet,” skrev politisk redaktør Troels Mylenberg fra TV 2. “Et svendestykke,” skrev andre. Det strømmede med usædvanligt varme ord fra Christiansborgs kommentariat.

Rosen skyldtes ikke mindst, at aftalen var lykkedes oven på et rimelig bumlet forløb. Få dage tidligere havde De Radikales Jens Rohde trukket sig og i stedet annonceret en aftale med de borgerlige partier. Dybvad havde sagt, at forhandlingerne var brudt sammen, og aftalen så ud til at være faldet til jorden. Men så var det, at Dansk Folkepartis boligordfører, René Christensen, læste et citat fra Jens Rohde på dr.dk.

“Ministeren skulle lære sig sit håndværk,” sagde Rohde til DR. Det fik bægeret til at flyde over for René Christensen. Ifølge en glimrende artikel fra TV 2 var han allerede lidt træt af De Radikale. Og med Rohdes udtalelse blev det simpelthen for meget. René Christensen besluttede derfor, at DF nu gerne ville støtte regeringens aftale (med nogle mindre justeringer). Pludselig var der et flertal. Et enkelt citat, der provokerede en politiker, havde virkeliggjort en af regeringens vigtigste aftaler. Sammen med DF, Enhedslisten, Alternativet og SF havde Dybvad landet sin boligaftale.

Dét udløste altså ros hos kommentatorerne. Men aftalen fik også pæne bemærkninger fra flere sider for selve sin substans. Endelig blev der sat ind mod boligspekulanter som amerikanske Blackstone – der for nylig skiftede navn til Kereby. Men hæver man sig op over Christiansborg-fnidder og magtkampe, handler historien om noget langt større. Boligaftalen er nemlig i høj grad interessant i kraft af det, der ikke står. Der er en elefant i rummet, som ifølge en stribe eksperter, jeg har talt med, bliver mere eller mindre ignoreret i den nye plan.

“Man ignorerer det vigtigste,” siger lektor Ismir Mulalic fra CBS, der har forsket i boligøkonomi i en årrække.

Det handler om billige boliger – eller manglen på samme. Og om et problem, der kan blive rigtigt penibelt på det helt store plan.

For at forstå det må vi først dykke ned i, hvad aftalen rent faktisk handler om. I Danmark er huslejen reguleret, når man bor i en lejebolig. Det betyder, at udlejeren ikke bare kan sætte den op, som han vil. Kapitalfonde som Blackstone/Kereby kan altså ikke bare købe en ejendom og så skrue huslejen op til himlen for at score kassen. Man siger, at nogle lejligheder har såkaldt omkostningsbestemt husleje. Lejen er beregnet ud fra de omkostninger, udlejeren har til at drive ejendommen. Det sikrer, at lejen er på et ganske lavt niveau.

Men der findes en måde at sætte lejen op alligevel. Hvis Blackstone eller andre udlejere istandsætter lejligheden, må de gerne hæve prisen. Efter en istandsættelse er lejen ikke længere omkostningsbestemt og lav. Nu må den stige til et markant højere niveau. Der er imidlertid et benspænd: Udlejeren må kun bruge reglen – 5.2’eren i lejebolig-lingo – når lejeren er flyttet. Derfor har vi set Blackstone og andre udlejere få kritik for at presse eller lokke folk til at flytte, istandsætte lejligheder og så skyde lejen i vejret.

“5.2 har fået huslejestigninger til at gå amok,” siger Hans Skifter Andersen, adjungeret professor på Aalborg Universitets Institut for Byggeri, By og Miljø.

Den praksis forsøger boligaftalen så at sætte en stopper for. Boligejerne skal nu vente fem år, før de må sætte huslejen op efter en renovering. Den karensperiode skal stoppe den meget kortsigtede spekulation. Politikerne indfører også en huslejebremse. Bremsen gør, at udlejeren ikke må sætte lejen helt så højt op som hidtil efter en istandsættelse. Og endelig rummer aftalen en grøn dimension. En ejendom skal nu leve op til energiklasse C ved en istandsættelse (det var før energiklasse D); altså et krav om lidt mere energivenlige – bedre isolerede – boliger.

Vil det så have en effekt? Ja, sandsynligvis. På et vist plan i hvert fald.

Taler man med boligøkonomer og andre forskere på området, er der enighed om, at de nye krav vil dæmpe mulighederne for kortsigtet spekulation, hurtige huslejestigninger og folk, der oplever, de bliver presset væk fra deres bolig. “Mindre brutalitet,” som en formulerer det. Forskerne understreger samtidig, at det er virkelig svært at spå om de fremtidige effekter – boligmarkedet er virkelig komplekst.

Men som seniorøkonom Marc Lund Andersen fra Boligøkonomisk Videncenter siger – i lighed med alle andre eksperter, jeg har talt med: “Ja, det er meget svært at forudsige, hvad det vil betyde, men det bliver alt andet lige mere besværligt for Blackstone og andre at lave meget kortsigtede investeringer, der driver lejen op. Det gør en forskel.”

Men – og nu bliver det vigtigt – der er også noget helt centralt, aftalen ikke berører. Det er den tidligere nævnte elefant i rummet.

Vi har allerede set, at udlejere kan hæve lejen markant, hvis de istandsætter lejligheder. Og det ændrer den nye aftale ikke på. Jo, der er indført en 5-årsperiode, hvor lejen skal holdes nede, plus andre krav. Men selve reglen, der tillader at omdanne omkostningsbestemte, billige lejligheder til markant dyrere lejligheder – 5.2’eren – findes stadig.

“Tempoet, som de billige lejeboliger forsvinder i, vil formentlig falde. Men aftalen ændrer ikke på, at der vil blive færre billige lejeboliger i fremtiden,” siger Marc Lund Andersen.

Det var tilbage i 1996, at den daværende regering indførte 5.2-reglen. Der var stærke argumenter for det, husker Hans Skifter Andersen, der sad i ekspertkommissionen dengang, der anbefalede den nye regel. Der var tidligere blevet brugt mange milliarder skattekroner på byfornyelse af nedslidte boliger. Med 5.2’eren fik udlejere incitament til selv at betale for fornyelse af boliger – som gevinst måtte de hæve lejen.

Samtidig viser meget økonomisk forskning, at lovbestemte huslejelofter ikke skaber et særlig effektivt boligmarked. Det hæmmer mobiliteten; det bliver sværere for folk at flytte derhen, hvor det giver mest mening, at de bor, fordi folk bliver hængende i kunstigt billige lejligheder. Så 5.2’eren blev vedtaget.

“Det var ikke til at forudsige konsekvenserne dengang,” siger Hans Skifter Andersen.

Boligmarkedet begyndte nemlig at koge i de store byer. Priserne steg langt hurtigere, end nogen havde forventet. “Og den paragraf var med til at presse priserne op,” siger Hans Skifter Andersen.

I begyndelsen var det omkring 2.000 lejligheder om året, der gik fra den lave omkostningsbestemte leje til en cirka dobbelt så høj leje på grund af istandsættelse. Nu er det omkring 3.000 lejligheder, der årligt skifter fra lav til høj leje. Og når først en lejlighed har skiftet status, er den for evigt væk som omkostningsbestemt, billig bolig.

I 1996 fandtes over 160.000 private lejeboliger med lav omkostningsbestemt leje. I dag er det tal reduceret til cirka 75.000 ifølge opgørelser fra Boligministeriet. Og den udvikling vil fortsætte, måske lidt langsommere end nu, men stadig i ganske højt tempo – det siger alle forskere, jeg har talt med. For 5.2’eren er der altså stadig. Og det er ikke kun Blackstone, der benytter muligheden for at renovere og sætte lejen op. Det gør stort set alle udlejere.

“Ja, Blackstone laver 5.2-omdannelser og hæver så huslejen, men det gør stort set alle, der ejer de ejendomme. De, der tror, det kun er Blackstone, tager fejl. Det kan så godt som aldrig betale sig ikke at omdanne lejemålet i de ejendomme, så snart lejeren er flyttet. Og fra den dag og for altid vil en billig bolig være forsvundet,” siger Marc Lund Andersen.

“Det betyder, at vi får færre og færre billige lejeboliger, og om 15-20 år er der næsten ingen tilbage. Det er med til at presse mindre velhavende, studerende og lav- og mellemindkomstgrupper ud af for eksempel København,” siger han.

Eller som Hans Skifter Andersen, forskeren, der sad i kommissionen bag 5.2.-reglen, siger det: “Det er muligt, at den nye aftale bremser den udvikling lidt, men på sigt vil det ikke betyde det store. Udviklingen vil fortsætte, det er der ingen tvivl om.”

De færre billige boliger – og de hastigt stigende priser i de største byer – er velbeskrevet. En opgørelse fra Boligøkonomisk Videncenter viser, at boligpriserne er steget dramatisk i København og Frederiksberg. Ejerlejligheders pris er cirka femdoblet, men rapporten viser en tidobling af kvadratmeterprisen for lejeboliger siden midten af 1990’erne. (Der er, helt præcist, tale om udviklingen for private ældre udlejningsejendomme).

Kigger man på de leje-lejligheder, der har fået hævet prisen på grund af 5.2.-forbedringer, er stigningen på huslejen markant. Den steg per kvadratmeter fra 860 kroner i 2007 til 1.407 kroner i 2019 – en stigning på 63 procent.

Og på det seneste er der så kommet endnu flere penge og investeringer ind fra udenlandske kapitalfonde og andre, der ser gode muligheder i boligmarkedet. Det har betydet endnu færre billige boliger – og endnu flere af de dyre.

Dét er elefanten i rummet, som den ellers roste boligaftale ikke flytter væk. Problemet er, at København – og til dels andre store byer – bliver mere og mere opdelte; mere og mere de velståendes by.

Det er især unge og folk med lavere eller bare almindelige indkomster, der får sværere og sværere ved at finde bolig i hovedstaden. En undersøgelse fra 2017 viste, at antallet af personer, der deler bolig med andre (som ikke er partneren), er steget markant i København siden finanskrisen – med op mod 70.000 personer.

“Det er et stort problem,” siger boligforskeren Hans Skifter Andersen. “Flere og flere i København har ikke råd til de boliger, der findes.”

Der er flere grunde til, at det er et problem. I hvert fald ifølge seniorforsker Rikke Skovgaard Nielsen fra BUILD på Aalborg Universitet, der som sociolog beskæftiger sig med byer og boligmarked. Den første grund er praktisk og økonomisk. Det er svært for børnehavepædagoger, sosu-assistenter, sygeplejersker og politibetjente at få råd til en bolig. Og så bliver det svært at finde ansatte til børnehaver, plejehjem, sygehuse eller politiet. Der har været eksempler på, at det har været svært at tiltrække lignende arbejdskraft visse steder i København.

“Vi får svært ved at besætte vigtige stillinger, der får byen til at køre videre,” siger Rikke Skovgaard Nielsen.

Den anden grund til, at hun finder udviklingen problematisk, handler om sammenhængskraft.

“Hvis vi i stigende grad ikke kender hinanden på tværs af samfundslag, risikerer vi mere opdeling i samfundet, som man har set det i lande som England og USA,” siger hun. “Lande, der knækker over i to store grupperinger, der politisk set er ret langt fra hinanden. Vi har nemmere ved at snakke os til rette med hinanden – på tværs af alle mulige skel – hvis vi mødes på skolen, nede ved købmanden, i børnehaven. Den grundlæggende forståelse for andres perspektiver får samfundet til at hænge sammen. Men den kommer på spil, hvis byen knækker.”

Det er ikke bare et teoretisk argument. Rikke Skovgaard Nielsen peger på, at vi allerede nu ser den øgede opdeling.

“Vi taler meget om stigende koncentration af udsatte i nogle boligområder. Men det hele hænger jo sammen; vi har jo flere udsatte ét sted, fordi andre områder i stigende grad bliver beboet af flere ressourcestærke.” Men, siger hun, vi snakker om det på en mærkelig måde. Som om “debatten om udsatte boligområder er en adskilt diskussion. Vi taler meget lidt om, hvordan det hænger sammen med de større strukturelle tendenser, når byen bliver mindre og mindre blandet.”

Et rimeligt antal billige boliger er altså vigtigt – det mener de fleste, fra eksperterne over boligministeren til, ja, ejendomsbranchens egen interesseorganisation, EjendomDanmark. “Jeg er sådan set fuldstændig enig i, at det er fornuftigt at kigge på, hvordan man får nok billige boliger,” siger Morten Marott Larsen, underdirektør i EjendomDanmark.

Men her stopper enigheden også. I en grad, så EjendomDanmark ikke tøver med at kalde Dybvads aftale en “katastrofe”. For når det gælder løsningerne – hvordan man sikrer det optimale boligmarked, som også er til at betale – bliver det politisk, nærmest ideologisk.

Meget kort fortalt: En liberal fløj taler for helt at sætte huslejen fri. Som vi allerede har set, findes der gode økonomiske argumenter for det. Et mere frit, effektivt boligmarked kan, måske, også gøre priserne mere retfærdige. I dag findes eksempler på, at de kunstigt billige lejeboliger ikke nødvendigvis går til dem, der har mest brug for dem; skræmmeeksemplet er, at reguleringerne fastholder den ældre kvinde i en 200 kvadratmeters lejlighed til 5.000 kroner om måneden, mens børnefamilien kun kan finde en toværelses til det dobbelte beløb.

EjendomDanmark argumenterer for, at de mange regler for huslejen skal moderniseres. Og i hvert fald skal man holde fast i 5.2’eren. Så må de billige boliger komme fra den almene sektor og fra målrettet boligstøtte til dem, der har brug for det.

På den modsatte, venstreorienterede fløj taler man for helt at afskaffe 5.2-reglen, så lejligheder ikke kan stige så meget i pris, når de bliver sat i stand. Samme argument finder man i Lejernes Landsorganisation, LLO. “Det har vi forsøgt i 20 år,” siger Helene Toxværd, formand for LLO. “Men det er ikke rigtig på den politiske dagsorden.”

Faktisk kommer et lignende forslag fra den ekspertgruppe, der i efteråret kiggede på lejeboligmarkedet i kølvandet på Blackstones indtog. Et forslag fra gruppen til politikerne var også at afskaffe 5.2’eren og i stedet give udlejere en mindre, kontant gevinst, når de istandsætter – men ikke lade dem hæve lejen som i dag. Så langt ville Kaare Dybvad ikke gå. Men det skal understreges her, at Kaare Dybvad faktisk gør en del på forskellige områder for at skaffe flere billige boliger – for eksempel via den almene sektor.

I hvert fald: Alle eksperter, jeg har talt med, vurderer, at der er brug for billige lejeboliger – det er de mest fleksible boligformer, og der er ikke lang venteliste som hos almene boliger. De fleste eksperter siger også, at der er brug for en form for regulering for at sikre, at lejen ikke stiger for markant. Samtidig er almene boliger ikke nok til at løse problemet med de billige boliger i disse år, lyder det. Det tager for lang tid at bygge – og:

“Nogle siger, vi skal bygge os ud af problemet gennem almene boliger. Men den husleje bestemmes i grove træk på baggrund af omkostningerne, og fordi det ikke er særlig billigt at bygge, er omkostningerne høje, så lejen bliver heller ikke rigtig lav, i hvert fald ikke i begyndelsen,” siger Marc Lund Andersen fra Boligøkonomisk Videncenter.

Så hvor stiller det os nu? Den boligaftale, der faldt på plads for en uge siden og udløste ros til boligministeren, skulle håndtere et konkret problem omkring spekulation hos udlejere og investorer. Det gjorde den til dels også. Men måske manglede man det vigtigste – måske manglede man det større billede af, hvor boligmassen er på vej hen. I hvert fald når man spørger de forskere, jeg har talt med:

Som Ismir Mulalic, boligøkonomen fra CBS, siger:

“Der er mange, der snakker i alle mulige retninger om aftalen. Men vi ignorerer meget af det vigtigste – beboersammensætningen og de effekter, vi vil se rigtig langt ude i fremtiden.”

Og Rikke Skovgaard Nielsen, Aalborg Universitet:

“Der er lidt en politisk modvilje mod at finde ud af, hvad den faktiske løsning er. Man laver et indgreb nu for at gøre noget ved Blackstone. Men har man egentlig fundet en løsning for billige boliger i København? Det tror jeg ikke. Det er lidt en dans om den varme grød. Man prøver at løse mindre problemer, men tager ikke den store diskussion.”

Og Hans Skifter Andersen, forskeren, der i 40 år har arbejdet med lejeboligmarkedet:

“Vi burde tale om, hvordan vi rent faktisk skaffer boliger til dem med lavere indkomster. Det har fyldt meget lidt. Men det er den debat, vi burde snakke meget mere om.”

Med andre ord: Politikernes boligaftale løste et vigtigt problem. Men den tog aldrig livtag med elefanten i rummet.