Artiklen her er ikke gratis, men du kan læse eller lytte, fordi Kenneth Nørgaard er medlem af Zetland og har delt den med dig.

Måden, vi bor på, bestemmer, hvilket samfund vi har. Her er din guide til et lejeboligmarked i hastig forandring

NØGLEN TIL EN HEL DELVores bolig danner forudsætning for en stor del af vores liv. Hvordan og hvor vi bor, har afgørende betydning for både vores identitet og vores privatøkonomi. Illustration: Mikkel Bøgild Jacobsen for Zetland

Vores medlemmer foretrækker at lytte

Zetlands medlemmer kan høre alle vores artikler som lyd - oplæst af skribenterne selv. De fleste foretrækker at lytte i vores app, hvor man får den bedste oplevelse. Men du er velkommen til at lytte med her.

Derfor skal du læse denne artikel

Imens udenlandske investorer som Blackstone pumper de danske huslejer op, bor flere og flere til leje. De voksende huslejer forstærker en situation, hvor særligt de unge bliver fanget i deres lejebolig og venter længere med at købe lejlighed eller hus. Her er de vigtigste tal at kende til i debatten om et af det moderne boligmarkeds største udfordringer.

Danskeres menneskerettigheder var på spil. Det måtte man forstå på FN i det brev, de i slutningen af marts sendte til den danske regering. Der var, skrev FN, problemer med at skabe et sted, hvor mennesker kan leve i sikkerhed og værdighed”.

Brevet handlede – måske lidt overraskende – om udviklingen på det danske marked for lejeboliger og en paragraf i den danske boligreguleringslov.

FN mente, at den danske lovgivning gjorde det muligt for udenlandske investorer at investere i danske boliger alene med det formål at akkumulere rigdom”. Det havde ødelæggende konsekvenser” for lejerne, mens boligerne blev løsrevet fra det, der ifølge FN er meningen med dem: at sikre et sted, vi kan bo i ro og mag.

Brevet var en reaktion på, at den amerikanske kapitalfond Blackstone havde gjort sit indtog på det danske boligmarked, opkøbt en lang række ældre ejendomme, sat dem i stand og lejet dem ud til en væsentlig højere pris. Både før og efter brevet har Blackstone fået danskerne til at diskutere lejelovgivning i en grad, vi næppe har oplevet før. Beboere har protesteret mod kapitalfonden, og politikerne rører også på sig. Tidligere på måneden lød beskeden fra boligminister Kaare Dybvad, at han nu går til kamp mod kapitalfondene.

Brevet fra FN kan godt virke lidt for dramatisk. Nogen vil ligefrem kalde det skørt, men det understreger en væsentlig pointe: Vores bolig er en vigtig del af vores liv – og for dem, der bor til leje, sker der nogle væsentlige forskydninger i disse år. Derfor har jeg lavet en lille guide til at forstå, hvorfor det sker, og hvem det rammer.

Loven beskytter lejerne, men et smuthul giver stigende priser

Historisk set har danskerne været et folkefærd af lejere. De tidligste tal, Danmarks Statistik har, gælder kun for byerne, men her var det til gengæld mere end 75 procent af boligerne i 1930, der var beboet af lejere. Det er vigtigt at forstå, for den danske lejelov stammer fra 1939, hvor man frygtede, at lejerne stod for svagt over for udlejerne. Derfor skulle lejeloven passe på lejerne og sikre, at de ikke kunne sættes på gaden eller pludselig få en stor husleje. Loven er blevet opdateret igen og igen siden da, så det i dag er ret komplekst at forstå, men formålet med loven er stadig at passe på lejerne.

Vi har en af de stærkeste lejerbeskyttelser i verden,” fortæller Curt Liliegren, der er direktør i Boligøkonomisk Videncenter.

Det er ret almindeligt, at udlejer har frihed til at fastsætte huslejen, men bagefter har man ikke lov til bare at presse den op.”

I takt med at velfærdssamfundet voksede frem i løbet af 1950’erne, 1960’erne og 1970’erne, købte flere og flere af danskerne deres egen bolig. I 1980’erne var det kun omkring en tredjedel af de danske boliger, der var til leje, og de boliger, der blev udlejet privat, var i en forarmet tilstand. Derfor lavede man en lov om byfornyelse, og over de næste 25 år investerede man 80 milliarder kroner i at renovere eller fjerne slidte boliger.

I den forbindelse forsøgte politikerne at gøre det til en bedre forretning for udlejere og investorer at sætte boliger i stand. Derfor indførte man paragraf 5 stykke 2 i boligreguleringsloven, der giver udlejeren mulighed for at hæve lejen, hvis de har lavet en gennemgribende forbedring af lejligheden. Det er denne paragraf, som FN er meget kritisk over for, og som Blackstone blandt andet benytter sig af, men virksomheden er ikke alene om det.

Et udmærket eksempel er den ejendom, jeg selv bor i, der er ejet af et pensionsselskab. Når nogen flytter ud, bliver lejligheden som oftest sat i stand, og på grund af paragraffen kan huslejen hæves. Det har resulteret i, at de, der lige er flyttet ind i ejendommen, betaler fire gange så meget i leje som dem, der har boet i ejendommen i lang tid.

Vi har ikke nogen statistikker, der samlet set viser, hvordan huslejen udvikler sig i Danmark. Der findes forskellige bud, men ingen af dem er fyldestgørende. For nylig fik DR tal fra Boligportal.dk, der viste, at prisen på en toværelseslejlighed i København er steget fra 8.536 kroner i 2014 til 11.225 kroner i dag. Det er en stigning på 31 procent på fem år, hvilket er ret markant, men tallene gælder kun de boliger, der er blevet udbudt på Boligportal.dk, og ikke udviklingen for dem, der har en favorabel husleje og derfor ikke vil flytte.

Det, vi kan sige, er altså, at det er blevet dyrere at flytte i lejelejlighed, mens de, der har boet til leje i lang tid, er godt beskyttet af loven og ikke har oplevet den samme huslejestigning.

Stigende husleje rammer de unge, der bliver boende til leje i længere tid

I dag er det en tredjedel af danskerne, der bor til leje, hvoraf halvdelen bor i almene boliger, og den anden halvdel bor i privatejede boliger. Og de stigende priser afholder ikke flere danskere fra at flytte i lejebolig. Antallet af danskere, der bor til leje, er vokset med 35.000 siden 2017, og det er især antallet af lejere i privatejede ejendomme, der vokser.

Selv om de er dyre, så er folk glade for at komme ind på lejemarkedet,” forklarer Curt Liliegreen.

Der findes forskellige forklaringer på, hvorfor flere bor til leje. Visse boligøkonomer knytter det til, at flere gerne vil have den frihed, der er ved at bo til leje, hvor det er nemmere at flytte, end hvis man skal have solgt sit hus først. En stærkere forklaring er dog, at befolkningssammensætningen ændrer sig. Antallet af studerende, der typisk bor til leje, er for eksempel vokset med 50.000 siden 2010.

Generelt kan man se vores livsforløb i statistikkerne for, hvem der bor til leje. De fleste af os bliver født og vokser op i en ejerbolig. Den bor vi i, indtil vi bliver omkring 18 år og flytter hjemmefra, hvor vi rykker til en lejebolig. Vi bliver boende til leje, indtil vi kommer op i 30’erne, hvor folk etablerer sig med familie og rykker i ejerbolig. Omkring 34-årsalderen er andelen, der bor til leje, og andelen, der ejer, lige store. Flertallet bor så i ejerbolig, indtil vi bliver gamle, og når vi når over de 80 år, krydser kurverne hinanden igen, så der er flere, der bor til leje i for eksempel ældreboliger.

Dette livsforløb har dog ændret sig lidt generation for generation. I 1981 boede lidt over 40 procent af dem mellem 25 og 29 år til leje, mens 30 procent af dem mellem 29 og 34 år boede til leje. I dag er andelen vokset, så over 70 procent af dem mellem 25 og 29 år bor til leje, og halvdelen af dem mellem 29 og 34 år bor til leje. Med andre ord går der længere tid, før millennials tager springet fra lejebolig til at købe lejlighed eller hus.

Efter alt at dømme er det ikke frivilligt, men de økonomiske omstændigheder, der tvinger de unge til at blive boende. Siden finanskrisen er kravet til at få et boliglån blevet skærpet, så du må låne mindre og selv skal betale en større del af boligen kontant.

Mange af dem, der flytter i lejebolig, er mennesker, der næppe kunne blive godkendt til at købe en bolig på grund af de her krav til indkomster og egenkapital. Særligt unge bliver ramt af det, og så er udlejning alternativet,” forklarer Curt Liliegreen.

Det lidt absurde er, at det er en dårlig forretning at bo til leje mange steder. En analyse fra pensionsselskabet Sampension viser, at man i landet fire største byer, København, Aarhus, Odense og Aalborg, i gennemsnit betaler mere for at bo til leje, end hvis man ejer en tilsvarende bolig.

Når det bliver dyrere at komme ind på lejemarkedet, fordi Blackstone og mange andre bruger paragraf 5 stykke 2 i boligreguleringsloven til at hæve huslejerne, skaber det for nogle unge en negativ økonomisk spiral. De voksende lejepriser gør det sværere at spare op, så de har det krævede indskud til den ejerbolig, som det ellers ville være billigere for dem at bo i. Det er dog en dynamik, der særligt gør sig gældende i de større byer. Boligbyrden for ejere i provinsen er mindre i dag end tidligere. For prisen er ikke steget særlig meget her, mens finansieringsomkostninger er raslet ned,” forklarer Curt Liliegreen.

Det kan man også se i statistikkerne. Under hver fjerde københavner mellem 30 og 39 ejer deres egen bolig, mens det andre steder i landet, for eksempel i Rebild Kommune, er tre ud af fire mellem 30 og 39 år, der ejer deres egen bolig. Det er nogle ret markante regionale forskelle, og de kan selvfølgelig også forklares af andre ting end økonomi.

Det er også fleksibelt, hvis for eksempel parforholdet ikke holder, eller du er single og håber at møde nogen. Eller hvis der kommer et barn, og man skal have en ny lejlighed,” siger Curt Liliegreen.

Det ændrer dog ikke på, at de, der for alvor bliver ramt af Blackstones indtog på det danske lejeboligmarked og de stigende lejepriser, er dem, der ikke har råd til at købe bolig. Til trods for regeringens planer om at stramme lovgivningen lader det dog til, at vi ikke skal regne med, at Blackstone forsvinder lige foreløbig. Faktisk har deres ejendomschef selv sagt til DR, at de planlægger at være i Danmark for evigt. Hvad Blackstone siger, og hvad Blackstone gør, er ikke nødvendigvis det samme, siger Curt Liliegreen. Men:

Pilen peger på, at det er et godt marked, de har fat i.”

Ved du, hvorfor Zetland findes?

Vi følger otte enkle principper, der hjælper med at skabe plads til fordybelse og omtanke i en verden, der mangler præcis dét.

– Lea Korsgaard, medstifter og chefredaktør

Vis mig Zetlands principper

I dag læser vores medlemmer: